Proses Pembiayaan Semula Hartanah Bersama Bank

Oleh Azizul Afiq Zulkufly 
Berita Harian
19 Ogos 2023

Ramai pemilik hartanah berminat untuk membuat pembiayaan semula dengan pihak bank. Mengapa seorang pemilik hartanah ingin membayar semula dari permulaan hutang hartanah kepada bank?

Mereka bukan sahaja harus menjalani proses dari A ke Z semula, tetapi perlu menunggu sehingga proses selesai. Bermula dengan menandatangani surat tawaran bank, berjumpa dengan peguam bagi menandatangani dokumen pinjaman, mengeluarkan sejumlah wang bagi bayaran yuran guaman serta hadir ke pejabat tanah jika perlu sehinggalah geran didaftarkan atas nama bank yang baharu.

Jadi, mengapa mereka masih ingin meneruskan proses ini? Tidakkah ia memakan masa dan memenatkan?  

Pembiayaan semula adalah proses pemilik hartanah menggadaikan semula hartanah mereka kepada pihak bank. Ia boleh dilakukan pada hartanah yang masih mempunyai gadaian pada pihak bank mahupun hartanah yang bebas daripada mana-mana gadaian pada pihak bank.

Pelbagai sebab mengapa pemilik tanah melakukan proses ini. Antaranya adalah kerana pemilik hartanah memilih untuk memendekkan jangka masa pinjaman dengan bank yang baharu, terdapat perubahan pada kadar keuntungan pinjaman yang ditawarkan oleh bank tertentu, serta keperluan untuk menggunakan wang oleh pemilik hartanah.

Ini adalah antara alasan atau sebab utama pemilik tanah untuk membuat pembiayaan semula pada pihak bank sepanjang kami mengendalikan kes pembiayaan semula.  

Pihak bank atau institusi kewangan menyediakan pelbagai produk dengan pelbagai tawaran menarik bagi pembiayaan semula hartanah. Antaranya adalah dengan penyatuan hutang-hutang sedia ada milik pemilik hartanah seperti pembiayaan peribadi, baki tertunggak kad kredit serta pembiayaan kenderaan.

Jadi, dengan penyatuan hutang-hutang ini, anda akan hanya tertumpu kepada satu jenis hutang dan hanya perlu memberi fokus untuk penyelesaian pada satu hutang sahaja.  

Ianya bukan sahaja memudahkan anda dalam penyelesaian hutang, bahkan anda juga akan menerima sejumlah wang lebihan yang akan dibayar oleh pihak bank di akhir proses tersebut.  

Akan tetapi setiap tawaran dan produk ini tertakluk pada terma dan syarat-syarat tertentu oleh pihak bank.

Secara lazimnya, pembiayaan semula hanya boleh melibatkan hartanah yang telah mempunyai geran individu atau strata dan juga nama pemilik telah pun didaftarkan pada geran tersebut.

Nama bank sedia ada juga telah pun didaftarkan pada geran tersebut bagi urusan pembiayaan pembelian hartanah itu yang dilakukan sebelum itu.

Pihak peguam akan mendapatkan carian persendirian atau carian rasmi yang terkini di pejabat tanah yang berkaitan bagi membuktikan bahawa hartanah berkenaan adalah kepunyaan pemilik dan tiada kaveat telah dimasukkan oleh pihak ketiga bagi menghalang pemilik daripada melakukan apa-apa urusan ke atas hartanah berkenaan seperti jual beli, petukaran hakmilik serta pembiayaan semula.

Terdapat juga kes pembiayaan semula yang membabitkan hartanah yang masih belum mempunyai geran individu atau strata yang tersendiri, atau dalam erti kata lain hartanah tersebut masih lagi memegang status geran induk ataupun lebih dikenali sebagai master title. 

Tidak semua bank berminat untuk menawarkan produk untuk pembiayaan semula bagi kes yang membabitkan hartanah yang masih lagi memegang status master title. 

BANK MEMEGANG GERAN ASAL

Hal ini kerana, bank akan memegang geran yang asal sebagai sekuriti terhadap pembiayaan yang diberikan kepada pemilik hartanah.

Selain itu, pemilik juga perlu mengetahui status pemaju bagi hartanah mereka sendiri kerana terdapat beberapa kes di mana pemaju tersebut telah pun digulungkan dan pelikuidasi telah dilantik sebagai badan yang bertanggungjawab untuk menguruskan dokumen hartanah tersebut.

Ia akan merumitkan lagi proses pembiayaan semula dari segi wang dan juga masa kerana sejumlah wang perlu dikeluarkan bagi membolehkan pelikuidasi menguruskan dokumen tersebut.

Terdapat juga perbezaan antara dari segi proses di mana ianya tidak akan melibatkan pejabat tanah kerana pendaftaran gadaian yang baharu tidak akan mengambil tempat.

Peguam akan berurusan dengan pemaju bagi memohon pengesahan serta akujanji daripada mereka.

Di akhir proses tersebut, semua dokumen pinjaman yang lengkap akan diserahkan kepada pemaju bagi simpanan dan rekod mereka.

Terdapat juga kes geran bagi hartanah berkenaan dikeluarkan tetapi masih didaftarkan atas nama pemaju dan nama pemilik masih belum didaftarkan dalam geran.

Untuk kes sebegini, proses pembiayaan semula akan mengambil tempoh yang sedikit lama kerana sebelum proses pembiayaan semula dapat dijalankan, pemilik hartanah terlebih dahulu harus menyelesaikan urusan pendaftaran nama mereka dalam geran individu atau strata.

Proses ini dipanggil sebagai penyempurnaan pindahmilik daripada nama pemaju kepada nama pemilik hartanah.

Apabila urusan penyempurnaan ini telah selesai dilakukan, pemilik akan menerima satu salinan geran individu di mana nama pemilik telah berdaftar di atas geran tersebut, begitu juga dengan urusan gadaian bagi pihak bank yang telah didaftarkan. Barulah proses pembiayaan semula boleh dimulakan.  

SETIAP DOKUMEN KENA LENGKAP

Seperti pembelian hartanah subsale, jika urusan pembiayaan semula melibatkan hartanah yang telah mempunyai geran individu atau strata, setiap prosedur perlu diikuti bagi memastikan setiap dokumen serta syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak bank dapat dipenuhi bagi memboleh pihak bank untuk membuat pengeluaran wang pembiayaan.

Sebagai contoh, jika hartanah tersebut tertakluk kepada sekatan yang dikenakan oleh pejabat tanah, pihak peguam perlu mendapatkan surat kebenaran daripada pejabat tanah tersebut terlebih dahulu yang menyatakan mereka tiada halangan serta membenarkan pemilik untuk menggadaikan hartanah tersebut kepada bank yang baru.

Setelah surat kebenaran tersebut diterima, barulah pihak peguam boleh melakukan urusan yang berikutnya.  

Bagi proses pembiayaan semula, bank akan mengeluarkan pembiayaan sebanyak dua kali sama seperti kes pembelian hartanah subsale. Pertama sekali, bank akan membayar jumlah tebushutang pada bank yang sedia ada.

Setelah selesai bayaran dibuat, barulah peguam boleh membuat permohonan kepada bank sedia ada untuk melepaskan geran kepada peguam agar urusan pendaftaran gadaian bagi bank yang baharu dapat dilakukan.

Kedua, setelah geran didaftarkan atas nama bank yang baharu, peguam kemudiannya akan serahkan dokumen yang berkaitan kepada bank bagi urusan pengeluaran pembiayaan yang kedua.

Pada peringkat inilah yang dinanti-nantikan oleh pemilik hartanah di mana bank akan membantu untuk menyelesaikan consolidated debt yang kita bincangkan pada awal artikel tadi  serta membuat bayaran bagi lebihan jumlah pembiayaan yang akan diterima oleh pemilik hartanah.

Pada asasnya, ia kelihatan seperti suatu proses yang mudah bagi pemilik hartanah. Akan tetapi, banyak perkara yang seorang peguam harus lakukan bagi memastikan urusan dapat diselesaikan dengan lancar dan sempurna.

Sebagai seorang peguam, ianya menjadi tanggunjawab kami memastikan kes dapat dijalankan dengan sempurna dan kepentingan anakguam sentiasa terjaga.