Proses Pembelian Hartanah Subsale dan Peranan Peguam
Utusan Malaysia
18 September 2023
Pembelian hartanah secara terus dari pemilik harta atau biasa disebut jual beli secara subsale merupakan proses yang kompleks dan memerlukan pengetahuan undang- undang yang mendalam.
Penglibatan seorang peguam dalam proses ini amat penting bagi memastikan segala traksaksi yang dijalankan sah serta tidak berhadapan dengan sebarang masalah.
Justeru itu, memahami proses pembelian hartanah sub sale serta bagaimana penglibatan seorang peguam dapat membantu dalam proses tersebut amat penting bagi mengelakkan sebarang permasalahan akan datang.
Ikuti perkongsian, Peguam Hartanah dari Tetuan Nazri Azmi Islinda, Datuk Nazri Mustafa, mengenai proses pembelian hartanah sub sale dan peranan peguam dalam keluaran Ringgit kali ini.
PENYELIDIKAN AWAL
Sebelum melibatkan seorang peguam, pembeli sendiri perlu melakukan penyelidikan awal tentang hartanah yang ingin dibeli termasuk pemeriksaan status harta serta jika terdapat masalah undang-undang yang mungkin timbul. Sekiranya keputusan untuk membeli hartanah berkenaan telah dibuat, pembeli perlu memilih peguam yang mengkhususkan amalannya dalam bidang hartanah kerana kebiasaannya mereka lebih terdedah dan cekap mengendalikan urusan jual beli hartanah.
MELANTIK DAN MENGUPAH PEGUAM
Setelah mendapati hartanah tersebut adalah pilihan yang sesuai, pembeli perlu mengupah seorang peguam hartanah yang akan bertindak sebagai wakil pembeli dalam semua urusan undang-undang berkaitan dengan pembelian hartanah.
Peguam akan melakukan semakan latar belakang hartanah termasuk membuat carian hartanah, menghubungi pemaju jika hartanah masih belum memilik hak milik individu,mencari dan mendapatkan beberapa pengesahan lanjut dan memastikan bahawa hartanah berkenaan boleh dijual beli.
Bagi pembeli pula, mereka boleh membuat semakan latar belakang peguam yang bakal dilantik melalui carian di laman web Majlis Peguam serta laman web firma guaman berkenaan. Antara maklumat yang boleh diperolehi daripada carian berkenaan adalah bidang pengkhususannya dan pengalaman serta ulasan daripada anak guam yang pernah menggunakan khidmat peguam berkenaan.
NILAI DAN PENILAIAN HARTANAH
Pada peringkat ini, ejen hartanah atau pegawai bank akan membantu pembeli dalam mendapatkan nilaian hartanah. Ini adalah langkah penting untuk menentukan nilai hartanah dan juga berfungsi sebagai panduan untuk menentukan harga yang sesuai untuk transaksi dan jumlah pembiayaan yang akan diluluskan.
Pihak bank kebiasaannya akan meluluskan jumlah pembiayaan 90 peratus daripada harga jual beli atau harga pasaran (tertakluk kepada kelayakan), mana yang lebih rendah.
Setelah pembiayaan diluluskan, pihak bank akan mendapatkan khidmat firma jurunilai bertauliah untuk menyediakan laporan penilaian yang menjadi sandaran kebergantungan pihak bank untuk nilai hartanah berkenaan dan menjadi sebahagian daripada dokumentasi pembiayaan yang akan disimpan.
PERJANJIAN JUAL BELI
Peguam akan membantu dalam penyediaan perjanjian jual beli antara pembeli dan pemilik semasa. Perjanjian ini akan mengandungi butir-butir seperti
maklumat hartanah, harga, tarikh penyelesaian, dan syarat-syarat yang berkaitan.
Ada yang berpendapat bahawa penyediaan perjanjian in adalah suatu kerja yang mudah. la adalah satu anggapan yang salah. Banyak kerja awalan dan persediaan yang akan dilakukan oleh peguam yang dilantik, sebelum draf perjanjian dipersetujui dan diluluskan.
Perjanjian ini adalah satu dokumen yang amat penting. Pihak bank juga mahu perjanjian ini disetemkan dan disempurnakan sebelum wang pembiayaan boleh dikeluarkan. Sekiranya pihak pemilik semasa melantik peguam-nya sendiri, kedua peguam akan saling berhubung untuk bertukar draf dan memasukkan peruntukan yang sepatutnya ada. Ini akan mengambil sedikit masa sebelum perjanjian berkenaan akhirnya sedia untuk ditandatangan.
PEMERIKSAAN UNDANG-UNDANG
Peguam akan menjalankan pemeriksaan undang-undang terperinci mengenai hartanah tersebut. Ini termasuk pemeriksaan terhadap sebarang liabiliti, hak milik, dan masalah undang-undang lain yang mungkin boleh mempengaruhi transaksi. Peguam juga akan mengenal pasti samada hartanah adalah pajakan atau pegangan bebas, baki tempoh pajakan, adakah tanah rizab melayu dan lain-lain syarat (jika ada) yang dikenakan ke atas hartanah berkenaan.
PEMBIAYAAN
Sekiranya pembeli memerlukan pembiayaan, kebiasaannya ejen hartanah akan membantu dalam proses permohonan pembiayaan perumahan atau pembiayaan peribadi. Pembeli juga boleh berurusan terus dengan bank pilihan untuk membuat permohonan, dan menamakan peguam yang akan menyediakan dokumentasi pembiayaan (dengan syarat ia adalah peguam panel bank).
Ada saranan yang mencadangkan pembeli untuk mengemu-kakan. permohonan kepada beberapa bank, kerana kriteria dan kelayakan bakal peminjam adalah berbeza-beza. Peguam akan memastikan semua dokumen sekuriti pembiayaan yang diperlukan, dikemukakan kepada pihak bank atau institusi kewangan yang berkaitan, untuk simpanan selamat.
PENYEMPURNAAN TRANSAKSI
Pada.tarikh penyelesaian, peguam akan memastikan semua dokumen dan bayaran telah disediakan dengan betul termasuk pindah milik hartanah dan sebarang cukai yang berkaitan. Peguam juga akan menasihatkan pembeli untuk memohon pertukaran nama dengan pembekal-pembekal perkhidmatan seperti elektrik dan air, serta memaklumkan pihak pengurusan kondominium atau pangsapuri akan adanya pertukaran pemilikan.
PEMINDAHAN HAK MILIK
Setelah penutupan transaksi, peguam akan memastikan pemindahan hak milik hartanah kepada pembeli dilaksanakan secara sah. Ini melibatkan pengemukaan dokumen-dokumen yang diperlukan kepada pihak berkuasa berkenaan.
Kesimpulannya, penglibatan peguam hartanah merupakan kunci dalam memastikan pem-belian hartanah secara sub sale berialan lancar dan sah.
Peguam juga akan membantu dalam semua aspek undang-undang transaksi dan memastikan pembeli dilindungi dari sebarang masalah undang-undang atau lain-lain masalah terjangka yang mungkin timbul dalam proses transaksi sedang berjalan.
Oleh itu, adalah bijak untuk menjadikan peguam sebagai rakan penting dalam proses pembelian hartanah sub sale.